杭城小产权房重现江湖

  “最近我收到一则古墩路上‘瑞博国际’小产权房促销短信,想咨询下这样的房子以后能否办出房产证,会不会有纠纷?”昨天,二十出头的李先生致电本报询问购买“小产权房”的问题。近年来,随着全国各地房价的持续走高,许多购房者将目光转向了价格便宜的“小产权房”。对此,业内专家一致表示,虽然“小产权房”价格低廉,但“小产权房”没有真正的产权,不受法律的保护,也不在《物权法》的保护范围内,因此无论自住还是投资,购买“小产权房”一定要慎之又慎。

  瑞博国际位于杭州市西湖区古墩路与萍水路口,西、北临耀江文鼎苑和梅园路,东临古墩路,属于杭州申花板块,目前已经结顶。建筑采用框筒结构,商住两用。据了解,A楼面积以26-30平方米MINI小户为主,配以部分40-60平方米单位,B楼面积以约40平方米,配以部分50-90平方米单位。B楼15F-18F以面向整层购买客户为主,面积在890平方米左右。

  由于一时找不着该楼盘的售楼处,于是拨通了李先生提供的该楼盘销售人员的手机号码进行咨询。对方称,瑞博国际于6月份开盘,预计明年6月份交付。楼盘均价每平方米13000元左右,一次买断50年的使用权。购置方式是以租代售的形式,业主签一份租赁合同即可。

  而问及房产证办理问题,他这样解释:“开发商有大房产证,每家每户的房产证是无法办理的。但我们楼盘的情况比周边的剑桥公社以及YOU盘时代好多了,至少产权比较清晰。这两个楼盘是村集体用地,而瑞博土地性质是政府挂牌招标所得,属于科研用地。根据国家的政策变化,或许将来业主还可以办出房产证呢。”

  对方还表示,13000元的价格已经很实惠,6月份开盘后所剩房源不多,下手要尽快。据了解,小产权房的售价较商品房低至少40%。斯坦福平方有业主透露,她于2007年6月份买了斯坦福平方的房子,单价5000多元/平方米。而同样是在2007年,地处三墩的坤和·亲亲家园8月份开盘的房源已售均价已经达到了8112元/平方米。斯坦福平方的单价比亲亲家园低了近40%。现在在售的YOU盘时代,价格13000元/平方米,而三墩板块的耀江文鼎院、西城年华等商品房的二手房价格目前普遍都在25000元/平方米以上,YOU盘时代单价要比周边楼盘低了近50%。

  如果花费三四十万元,能否在杭州主城区购置一套40平方米左右的单身公寓?或许有些人会说是异想天开,杭州主城区的房价每平方米至少在2万元以上,怎么可能呢?但换句话说,如果是小产权房,手机看视频挣钱的软件哪个好,那就另当别论了。

  小产权房既然带有“小”字,那么就有一定的产权含量在其中,有的有宅基证,有的有一定的审批手续,但万变不离其宗都是集体土地。当然,小产权房要受到种种限制,如不能转让、不能抵押,严格来说也不能出租。但是,因为小产权房与商品房相比之下价格要低廉得多,因而很受一些工薪族和投资客青睐,致使小产权房私下交易异常活跃。

  就拿杭州来说,从早期的黄龙世纪广场、嘉华国际、聚龙大厦 ,到近年来耳熟能详的天邑国际、恒策·西城时代、YOU盘时代、剑桥公社,留用地项目在杭州称得上遍地开花,其中主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。目前规划杭州留用地规模约11000亩,如果按容积率2.5计算,总建筑面积可达到1665万平方米。但据了解,其中大部分项目为公建,比如写字楼等项目。而用于单身公寓、住宅用途的项目仅占到了比较小的一部分。但就是这一小部分的小产权房,在不少买房者心里激起了涟漪。因为与普通的住宅相比,这样的房子价格可能不到一半。业内人士透露,在杭州的城北等地,曾经有这样的小产权房推出后很快就被抢购一空。

  “小产权房销售火,价格因素是关键。”一位业内人士说,“曾经位于浙江大学紫金港校区一个小产权项目销售火爆程度令人咋舌,开盘当天一个下午的时间就全卖光了。有个温州投资商一次性付款买下整整一层楼,用来出租投资所用。”

  而实际上,一些小投资客由于小产权房土地性质问题,并以签定长期租赁合同的形式交易、拿不出房产证等问题都让购房者有些担忧,但依然改变不了他们热衷于这样的项目。李小姐于2008年购买了剑桥公社一套小产权房,她说当初购买时根本没考虑是否可买卖或租赁,反正现在房子涨得快,买下来肯定不会亏。说不定以后政策变化了,还能办出房产证或上市交易,那赚得更多了。

  另据了解,开发小产权房项目的开发商多为规模比较小的“三外”企业。“因为土地为集体所有,没有经过收归国有到招拍挂的流程,相对的土地成本要低很多。”一位业内人士透露,许多小型的三外企业由于资金量有限,参加正规的土地招拍挂常常行不通,小产权房便成了一种机会。相对而言,一些规模化的品牌房产却不太参与这样的项目,土地产权的风险太大,他们宁愿用大资金量去赚取高回报。

  小产权房问题议论多年,久而未决,因而造成小产权房越来越多,越来越复杂。不少人形容小产权房就像事实婚姻,不合法但是存在,如此,必然会出现无数的“超生仔”,集体自建房增多,小产权房也就越多,尤其是小产权房私下转让方便,一些房子将被一手、二手甚至更多手地买卖,发展下去将难以收拾。

  新浪乐居上有网友表示,小产权房已经形成事实婚姻,要躲躲不了,要死死不了,但“丑媳妇总得见公婆”,总不能把房子扒了,将购买此房的人赶出去。因而,要视不同的情况对小产权房予以不同的处理,解除没有产权拥有者的后顾之忧。

  浙江浙元律师事物所张轶群律师认为,通俗意义上的小产权房是指建筑在农村集体土地上的房产。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体经济组织成员间进行转让,转让给集体经济组织之外的人的,不受法律保护。

  那么小产权房的法律风险在哪呢?张轶群律师说,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房无效,人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款等。之前各地已发生过多起因购买小产权房产生的纠纷,比如北京郊区有一则小产权房纠纷,法院一般判决合同无效,只产生返还原款的责任。但是根据目前已有的案例来看,如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利也无法得到保障。

  由于我国近年房价飞涨,购买人往往因此损失巨大,由于小产权房不具备合法性,不受法律保护,则买卖双方均可能因此遭受损失,如价格上涨,则出卖人可能反悔,反之,买受人可能反悔。此外,由于小产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。所以从法律角度出发,不建议购买此类房屋。否则极有可能给自己造成损失。如果购房者认为自己能够承担上面说到的风险,或确实需要购买小产权房,则建议最好能购买现房,并注意考察项目是否办理了相应的审批手续,以及开发商的资质和信誉,从而尽量降低购房风险。